يواجه القطاع العقاري بالولايات المتحدة الأمريكية حاليا صدمة قوية، قد تتسبب في حدوث انهيارات داخل القطاع، والذي يعاني من نقص المعروض وزيادة سريعة في مستويات الأسعار، إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة مؤخرا، والتي تعد أسرع وتيرة لها منذ عقود، بجانب ارتفاع أسعار الفائدة على قروض التمويل العقاري في الولايات المتحدة، والتي وصلت إلى أعلى مستوياتها منذ أغسطس 2009، وفقا للبيانات الصادرة عن مؤسسة التمويل العقاري الأمريكية (فريدي ماك).
وبلغ متوسط الفائدة على قروض التمويل العقاري لمدة 30 عاماً، عقب قرار الفيدرالي الأمريكي مؤخرا برفع أسعار الفائدة، نحو 5,27% مقابل 5,10% قبل قرار الفيدرالي، وعلى الرغم من ارتفاع أسعار العقارات بالولايات المتحدة الأمريكية عقب قرار الفيدرالي، وزيادة معدلات الفائدة، وهو ما دفع بعض العملاء المحتملين داخل السوق العقاري الأمريكي للتخارج من الاستثمار العقاري، والبحث عن فرص استثمارية بديلة أخرى، والاستثمار في أدوات الدين الحكومية، والتي ارتفعت معدلات الفائدة عليها.
في نفس التوقيت، فإن هناك منافسة قوية حاليا داخل السوق العقاري الأمريكي من بعض المشترين لشراء العدد المحدود المعروض من الوحدات العقارية، وخاصة السكنية، ما قد يدفع بأسعار تلك الوحدات إلى مزيد من الارتفاع.
فعلى سبيل المثال، بلغ متوسط سعر الوحدة السكنية بالولايات المتحدة الأمريكية قبل قرار الفيدرالي مؤخرا حوالي 172,3 ألف دولار، في حين يبلغ متوسط السعر حالياً الضعف تقريباً بعد قرار رفع الفائدة وارتفاع معدلات الفائدة على قروض الرهن العقاري، حيث وصل متوسط سعر الوحدة السكنية إلى مستوى قياسي قدره 375,3 ألف دولار.
ويأتي قرار الفيدرالي الأمريكي في إطار خطة السيطرة على معدلات التضخم غير المسبوقة، والذي تجاوز معدل الـ 6%، وهي مستويات لم تشهدها أمريكا منذ الثمانينيات.
كيف يتأثر السوق المصري وأكثر القطاعات تضررا
وبالنسبة للسوق المصري، قال الدكتور شادي الزيات، الخبير العقاري ورئيس القطاع التجاري بشركه AMG للتطوير العقاري، أن القطاعات التي تعتمد على البيع من خلال التقسيط ستكون أكثر القطاعات المتأثرة، يتصدرها قطاع العقارات.
وأوضح الزيات أن قطاع العقارات المصري يعتمد على جانب كبير من المبيعات من خلال البيع بنظام التقسيط الطويل، بالاضافة إلى وجود تكلفة إضافية على شراء الوحدات العقارية، إذا قام البنك المركزي المصري بزيادة سعر الفائدة، وهو ما قد يحدث نوعا من الركود والتباطؤ داخل القطاع العقاري، الذي يمثل أحد القطاعات الحيوية للاقتصاد المصري.
وكما يضيف الزيات، سيؤدي ذلك إلى زيادات في مدخلات الإنتاج للقطاع العقاري، وخاصة مواد البناء، حيث وصل متوسط سعر طن الحديد في السوق المصرية إلى 21 ألف جنيه مصري، بعد أن كان حوالي 15 ألف منتصف مارس الماضي، وذلك بسبب ارتفاع تكاليف مدخلات الإنتاج التي تشمل خام “البليت” وحديد الخُردة والغاز الطبيعي لأفران المصانع، فضلا عن ارتفاع تكاليف الشحن والنقل بسبب ارتفاع أسعار النفط لمستويات قياسية خلال الفترة الماضية.
وأضاف الزيات: هذا بالإضافة إلى أن شركات التطوير العقاري في مصر تعاني الآن من أزمة كبرى بسبب التذبذب في أسعار مواد البناء، والتي لا تمكنهم من وضع نظم التسعير التي تغطي التكلفة وتحقق هامش الربح على المدى الطويل في ظل ارتفاع مستويات التضخم، وهو ما يستلزم التوسع في برامج التمويل العقاري لدعم المطورين العقاريين في مرحلة البناء، حيث أن هناك شروط تعجيزية في مسألة التمويل العقاري تستلزم التعاقد على وحدات كاملة التشطيب، في حين أن 70% من الوحدات المطروحة في السوق المصرية هي وحدات نصف تشطيب، الأمر الذي يمنع نحو 90% من طالبي التمويل العقاري من الاستفادة من هذه المبادرات.