دعا المهندس أحمد أبو زيد، رئيس مجلس إدارة مجموعة أبتاون 6 أكتوبر، إلى إعادة صياغة مشروع قانون التطوير العقاري المتداول تحت مسمى «قانون اتحاد المطورين العقاريين»، مؤكدًا أن التحدي التشريعي الذي يواجه السوق العقارية يتجاوز إنشاء أو تنظيم كيان مهني للمطورين، ويتطلب وضع إطار قانوني متكامل ينظم السوق بمختلف أطرافها والعلاقات القائمة بينها.
وقال أبو زيد إن تسمية المشروع بـ«قانون اتحاد المطورين العقاريين» لا تعكس نطاق القضية المطروحة أو حجم التحديات التي تواجه السوق العقارية المصرية، موضحًا: «إن تسمية المشروع بقانون اتحاد المطورين العقاريين لا تعكس نطاق القضية المطروحة ولا حجم التحديات التي تواجه السوق. نحن لا نحتاج إلى قانون ينظم كيانًا مهنيًا واحدًا، وإنما إلى قانون متكامل ينظم السوق والمنظومة العقارية في مصر».
تطورات السوق العقارية تتطلب تشريعًا جديدًا
وأوضح أن السوق العقارية المصرية شهدت خلال السنوات الأخيرة تطورات كبيرة شملت نماذج المشروعات وطرق التمويل والبيع على الخريطة والتسويق الرقمي، بالتزامن مع تزايد دور المستثمرين والمصريين في الخارج، وهو ما يستدعي تطوير الإطار التشريعي بما يواكب هذه المتغيرات ويحدد بصورة واضحة حقوق والتزامات جميع الأطراف.
وأضاف: «عندما نتحدث عن التطوير العقاري، لا ينبغي أن نحصر الأمر في العلاقة بين المطور والمشتري فقط. فهناك منظومة متكاملة تبدأ من الأرض والتراخيص والتمويل، وتشمل المطور والمقاول والمقاولين من الباطن والاستشاري والمورد والسمسار وشركات التسويق والمنصات الإلكترونية والبنوك وشركات الإدارة والصيانة، وصولًا إلى المشتري أو المستثمر. وكل هذه العلاقات تحتاج إلى قواعد واضحة ومتوازنة».
أبو زيد: القطاع العقاري محرك رئيسي للاقتصاد المصري
وأكد أبو زيد أن القطاع العقاري يمثل أحد المحركات الرئيسية للاقتصاد المصري، في ظل ارتباطه المباشر بعدد كبير من القطاعات والأنشطة الاقتصادية، من بينها المقاولات والصناعات الهندسية ومواد البناء والنقل والتمويل والتشغيل والتجارة والسياحة والخدمات المهنية.
وأشار إلى أن أي خلل في تنظيم السوق العقارية لا تقتصر تداعياته على المطور أو المشتري، وإنما تمتد إلى المقاولين والموردين والبنوك والعمالة وغيرها من الأطراف المرتبطة بالنشاط العقاري.
وقال: «التشريع العقاري المطلوب يجب أن يكون تشريعًا اقتصاديًا وتنمويًا من الدرجة الأولى، يضع قواعد مستقرة وقابلة للتطور لقطاع يرتبط بالاستثمار والتشغيل وتكوين الأصول وتنمية المدن وجذب رؤوس الأموال المحلية والأجنبية».
تنظيم المطورين واعتماد المشروعات قبل الإعلان
وطالب أبو زيد بأن يتضمن القانون الجديد إطارًا متكاملًا لتنظيم السوق العقارية، يشمل قيد وتصنيف المطورين وفق معايير موضوعية، واعتماد المشروعات ومراحلها قبل الإعلان أو التعاقد، إلى جانب الإفصاح عن الموقف القانوني والمالي والفني للمشروعات.
كما دعا إلى تنظيم البيع على الخريطة وحماية أموال المتعاقدين، وتنظيم حسابات المشروعات وحسابات الضمان، فضلًا عن وضع مسودة عقد مرجعية تحدد الحد الأدنى من الحقوق والالتزامات بين المطور والمشتري.
وشملت المقترحات أيضًا تنظيم العلاقات بين المطورين والمقاولين والاستشاريين والموردين، إلى جانب وضع إطار واضح لترخيص وتنظيم نشاط السمسرة والوساطة وشركات التسويق العقاري.
ضوابط للإعلانات والمنصات العقارية
وشدد أبو زيد على أهمية تنظيم الإعلانات والمنصات العقارية والحد من البيانات المضللة، إلى جانب وضع آليات للإنذار المبكر والتدخل في حالات تعثر المشروعات.
وطالب كذلك بتنظيم أعمال الصيانة والإدارة واتحادات الشاغلين، وتطوير آليات فض المنازعات والتظلمات، ودعم التحول الرقمي والترميز العقاري، بما يعزز في الوقت نفسه قدرة السوق المصرية على التوسع في التصدير العقاري.
حساب الضمان جزء من منظومة حماية أموال المشترين
وأوضح أبو زيد أن حساب الضمان أو الحساب المستقل للمشروع يمثل أداة مهمة لحماية أموال المتعاقدين وتعزيز الانضباط المالي للمشروعات، لكنه شدد على ضرورة أن يأتي ضمن منظومة رقابية وتشريعية متكاملة.
وقال: «حساب الضمان مهم، لكنه جزء من الحل وليس الحل كله. فالحماية الفعلية تحتاج أيضًا إلى الإفصاح المالي والفني، وتصنيف المطورين، ومتابعة نسب الإنجاز، ومراقبة مستحقات المقاولين، ووضع نظام للإنذار المبكر وآلية واضحة للتدخل والتعامل مع المشروعات المتعثرة».
مسودة عقد مرجعية بين المطور والمشتري
وأشار أبو زيد إلى أهمية أن يتضمن القانون مسودة عقد مرجعية بين المطور والمشتري، تحدد البيانات والحقوق والالتزامات الأساسية الواجب توافرها في العقود، مع السماح للمطور بإضافة الشروط المرتبطة بطبيعة كل مشروع أو وحدة، شريطة ألا تتعارض مع القانون أو تنتقص من حقوق المتعاقدين.
وأضاف: «وجود مسودة عقد مرجعية لا يعني فرض عقد موحد وجامد على جميع المشروعات، وإنما يضمن وجود حد أدنى واضح من الحقوق والالتزامات التي تحمي الطرفين، مع الحفاظ على المرونة اللازمة لاختلاف طبيعة المشروعات».
ربط صرف حسابات الضمان بنسب الإنجاز
وأكد أهمية إدارة حسابات الضمان من خلال بنوك مرخصة، وربط عمليات الصرف بنسب الإنجاز والبرامج الزمنية والتقارير المعتمدة بمعايير واضحة ومنظمة بما لا يدع مجالًا للشك، بما يحقق الحماية المطلوبة دون الإخلال بإمكانية التمويل المصرفي أو بحقوق المتعاقدين والمقاولين.
تنظيم السمسرة والوساطة والتسويق العقاري
وشدد أبو زيد على أن تنظيم السوق العقارية لن يكتمل دون وضع إطار واضح لنشاط السمسرة والوساطة والتسويق والإعلان العقاري، باعتبارها من العناصر المؤثرة بصورة مباشرة في العلاقة بين المطور والمشتري.
وأوضح أن التنظيم يجب أن يشمل شروط الترخيص وممارسة النشاط، والإفصاح عن العمولات وحالات تعارض المصالح، وتحديد المسؤولية عن صحة المعلومات والبيانات المقدمة للعملاء.
كما طالب بوضع ضوابط للإعلانات والمنصات الإلكترونية، ومنع الإعلان عن المشروعات غير المعتمدة أو نشر معلومات غير دقيقة أو مضللة.
الترميز العقاري والبلوكتشين ضمن الإطار التشريعي
ورحب أبو زيد بإدراج أدوات التحول الرقمي ضمن الإطار التشريعي الجديد، بما يشمل الترميز العقاري والسجلات الإلكترونية الموزعة وتقنيات البلوكتشين وحسابات الضمان الإلكترونية، لما يمكن أن توفره هذه الأدوات من مستويات أعلى من الشفافية وقابلية تتبع البيانات والتعاملات.
وأكد في الوقت نفسه ضرورة تطبيق هذه الأدوات ضمن إطار قانوني وتنظيمي واضح، قائلًا: «الترميز العقاري والبلوكتشين يمكن أن يسهما في تعريف العقار وتتبع البيانات والأموال، لكنهما لا ينبغي أن يكونا بديلًا عن التسجيل العقاري الرسمي، أو أن ينشئا بمفردهما ملكية أو حقًا عينيًا في مواجهة الغير. التكنولوجيا أداة لتطوير المنظومة وليست بديلًا عن القانون».
فصل التمثيل المهني عن التنظيم والرقابة
وأكد أبو زيد أن الدعوة إلى قانون شامل لتنظيم السوق العقارية لا تستهدف إلغاء غرفة التطوير العقاري أو الانتقاص من دور الغرف والاتحادات والجمعيات المهنية.
وأشار إلى أهمية دور هذه الكيانات في تمثيل مصالح أعضائها، وتقديم الدراسات والمقترحات، والمشاركة في الحوار التشريعي، ودعم التدريب وتطوير الممارسات المهنية.
وقال: «المطلوب هو الفصل بوضوح بين التمثيل المهني من جهة، والتنظيم والرقابة من جهة أخرى. الغرف والاتحادات تمثل القطاع وتقدم الرأي والمقترحات، بينما تتولى الدولة أو الجهة التنظيمية المختصة والمحايدة اعتماد المشروعات وحماية السوق وتطبيق القواعد والجزاءات».
دعوة لحوار تشريعي موسع حول قانون التطوير العقاري
ودعا رئيس مجلس إدارة مجموعة أبتاون 6 أكتوبر إلى إجراء حوار تشريعي ومجتمعي واسع يضم الجهات الحكومية والرقابية والبرلمان والمطورين والمقاولين والوسطاء والمشترين والمستثمرين والخبراء ممثلين في جهاز حماية المستهلك، بهدف الوصول إلى إطار تشريعي متوازن يحمي جميع المتعاملين دون تعطيل الاستثمار، ويدعم المطورين الجادين مع الحفاظ على المنافسة داخل السوق.
أبو زيد: تنظيم السوق يعزز التصدير العقاري
واختتم أبو زيد قائلًا: «مصر تمتلك واحدة من أكبر الأسواق العقارية في المنطقة، ولديها فرص كبيرة تؤهلها لتعزيز مكانتها كمركز إقليمي للتطوير والتصدير العقاري. وتحقيق ذلك يتطلب منظومة أكثر شفافية وتكاملًا وقدرة على التطور. لذلك فإن إعادة النظر في نطاق القانون ليست مسألة شكلية، وإنما تعكس ضرورة الانتقال من قانون يركز على تنظيم كيان مهني واحد إلى قانون متكامل ينظم السوق العقارية باعتبارها أحد المحركات الأساسية للاقتصاد المصري».