جون جميل: إطلاق أول بورصة عقارية داخل مصر يمكن أن يحقق العديد من الفوائد الاقتصادية

قال جون جميل، خبير التنمية والتطوير العقاري، تعد فكرة إنشاء البورصة العقارية فكره ذات مكاسب اقتصادية متعددة، وتعد منصة تُمكِّن المستثمرين والشركات العقارية من شراء وبيع حصص في الأصول العقارية والاستثمار فيها.

وأشار إلى أن هذه الفكرة تكون مكملة للأسواق العقارية التقليدية، وتوفر فرصًا للتداول اللحظي، والاستثمار الأكثر سيولة في قطاع الاستثمارات العقاريه، وما يترتب علي ذلك من حاله تشغيل متنوعه لكافه القطاعات والصناعات الأخرى المرتبطه به.

وفيما يتعلق يمفهوم البورصة العقارية فهي تصنف بأنها عقارية فهذا يعني أن الأصول المرتبطة بالأوراق المالية ستكون عقارية، وهذا يعني شكل هذه الأوراق المالية العقارية متنوع فهو لا يقتصر على الملكية العقارية فقد يمتد لأي عقد أو حق متعلق بعقار.

فعلي سبيل المثال خلال الفتره الحاليه حالياً يتم تداول “وحدات” صناديق استثمار عقاري متداولة في السوق السعودي “تداول”، تسمى بصناديق “ريت REIT”، حيث يوجد 17 صندوق استثمار عقاري متداول يستثمر في قطاعات عقارية مختلفة وفي مواقع جغرافية متعددة في المملكة.

ومن ناحيه أخرى، قال إن إنشاء البورصة العقارية بالسوق المصري ستحقق مجموعه من الفوائد الاقتصادية من أهمها، تحقيق السيوله، فالأصول في حالة ملكيتها التقليدية تنخفض سيولتها كلما ارتفعت قيمتها الأسمية، و العقارات تعد نوع من أنواع الأصول وينطبق عليها مبادئ سيولة الأصول ، و الأصل السائل أقل في مخاطر السيولة عن الأصل منخفض السيولة.

كما أن إنجاح فكره البورصه العقاريه يتطلب ضروره وجود تنظيمات متعلقة بهذا السوق لحوكمته ، بحيث يخضع السوق لمراقبة أجهزة معينة لإدارة البورصة وإنشاء لوائح منظمة له حسب الاحتياج بناء على سلوكيات المتداولين والشركات ومتطلبات الإفصاح لفرض شفافية كافية لاتخاذ قرارات الاستثمار والتبادل عبر هذه البورصة.

وقال إن إنشاء البورصة العقارية يتيح فكره الوصولية، حيث إن البورصة العقاريه تتخذ أساليب كثيرة للسماح لعدد أكبر من المستثمرين في التمكن من الاستثمار في الأصول حسب نطاق المخاطر المناسب لهم. هذا بجانب تقسيم الأصل لعدة أسهم أو وحدات يتيح الاستثمار نظرياً لأي شخص يستطيع قانونياً الاستثمار في الأصل، فعلى سبيل المثال صناديق الريت، تتيح للافراد تملك جزء من عقارات مدرّة للدخل في قطاعات مختلفة وجغرافية متعددة بمبالغ بسيطه (بافتراض سهولة فتح المحفظة الاستثمارية وما يتعلق بها لتنفيذ أمر الشراء)، وبالتالي بدون وجود البورصة العقاريه يصعب على كثير من المستثمرين التحصل على ملكية عقارية ضمن المحفظة الاستثمارية وبهذا التنوع.

وأكد جميل أن إن الأهمية الاقتصادية لإنشاء البورصة العقارية متعدده وهي

تعزيز السيولة: توفر البورصة العقارية منصة لتداول العقارات والأصول العقارية بشكل سريع وفعال. يمكن للمستثمرين بيع وشراء العقارات بسهولة وتحويلها إلى نقد بسرعة، مما يعزز السيولة في سوق العقارات ويخفض وقت التحويل والتداول.

زيادة الشفافية والثقة: يساهم إنشاء البورصة العقارية في زيادة الشفافية والثقة في سوق العقارات. توفر البورصة نظامًا مراقبًا ومنظمًا لعمليات الشراء والبيع، مما يضمن تطبيق قواعد ومعايير محددة وحماية حقوق المستثمرين والمشترين.

توفير فرص استثمارية: تتيح البورصة العقارية للمستثمرين الفرصة للاستثمار في العقارات بشكل مباشر ودون الحاجة إلى امتلاك العقار بالكامل. يمكن للمستثمرين شراء حصص صغيرة في العقارات المدرجة في البورصة والاستفادة من عوائد الاستثمار فيها.

تقليل التكاليف والمخاطر: يمكن أن تساهم البورصة العقارية في تقليل التكاليف والمخاطر المرتبطة بتداول العقارات. يمكن تقليل تكاليف الوساطة والعمولات، وتوفير معلومات دقيقة ومحدثة عن العقارات المدرجة، مما يساعد المستثمرين على اتخاذ قرارات استثمارية مدروسة.

البورصة العقارية

تعزيز التنويع الاستثماري: يتيح إنشاء البورصة العقارية للمستثمرين تنويع محفظة استثماراتهم. يمكن للمستثمرين الاستثمار في مجموعة متنوعة من العقارات المدرجة في البورصة، مما يقلل من تعرضهم لمخاطر الاستثمار في عقار واحد أو سوق عقارية محدودة.

بشكل عام، يمكن أن تساهم البورصة العقارية في تعزيز النشاط الاقتصادي وتنمية سوق العقارات من خلال توفير بيئة استثمارية مرنة ومنظمة وشفافة. كما تعزز البورصة العقارية الثقة بين المستثمرين وتعززتدفق رؤوس الأموال إلى القطاع العقاري، مما يعزز الاستثمار ويحفز النمو الاقتصادي.

وأضاف أن هناك عدة أمثلة على بورصات عقارية ناجحة في العالم ، مثل بورصة نيويورك للعقارات (New York Stock Exchange – NYSE): تعتبر بورصة نيويورك للعقارات واحدة من أكبر بورصات العقارات في العالم. تأسست في عام 1965 وتوفر منصة لتداول العقارات الاستثمارية في الولايات المتحدة. تضم البورصة العديد من الشركات العقارية الكبرى والصناديق العقارية المتداولة.

بورصة لندن للاستثمارات العقارية (London Stock Exchange – LSE): تعتبر بورصة لندن للاستثمارات العقارية من أكبر بورصات العقارات في أوروبا. تأسست في عام 2006 وتمتلك عددًا من الشركات العقارية المسجلة، بما في ذلك الشركات المتخصصة في العقارات التجارية والسكنية.

بورصة سنغافورة للعقارات (Singapore Exchange – SGX): تعد بورصة سنغافورة للعقارات منصة رائدة لتداول العقارات في آسيا. تأسست في عام 2007 وتتضمن تداول العقارات الاستثمارية وصناديق الاستثمار العقاري في سنغافورة والمنطقة المحيطة بها.

بورصة سيدني للعقارات (Sydney Stock Exchange – SSX): تعد بورصة سيدني للعقارات منصة رائدة في أستراليا لتداول العقارات الاستثمارية وصناديق الاستثمار العقاري. توفر للمستثمرين فرصة للاستثمار في العقارات المدرجة في البورصة والاستفادة من تقلبات أسعارها.

وأوضح جميل أنه عند تقييم العقارات المدرجة في البورصات العقارية، هناك عدة عوامل يجب مراعاته وهي : :

الموقع: يعتبر الموقع أحد العوامل الرئيسية في تقييم العقارات. يجب تحديد ما إذا كان الموقع متوافقًا مع الغرض المستثمر المحدد وما إذا كان لديه إمكانات نمو قوية. تأكد من تقييم البنية التحتية، والوصول إلى الخدمات والمرافق العامة، والقرب من المناطق الحيوية والمراكز التجارية.

العوائد والعائدات: يجب تقييم العائد المالي المتوقع من العقار، بما في ذلك الإيجارات المتوقعة والعائدات المالية الأخرى المرتبطة بالعقار. قد تتوفر معلومات عن العائدات التاريخية للعقارات المدرجة في البورصة العقارية، ولكن يجب أيضًا أن تقوم بتقدير العائدات المستقبلية وفقًا للتوقعات المالية والاقتصادية.

القيمة العادلة: يجب أن تقيم العقار بناءً على قيمته العادلة، وهي قيمة تعكس القيمة السوقية الحالية للعقار بناءً على المعايير المالية والاقتصادية. يمكن الحصول على تقييم مستقل للعقار من خلال خبراء تقييم العقارات.

الأداء التشغيلي: يجب أن تحلل الأداء التشغيلي للعقار بما في ذلك نسبة الشغور، ونمو الإيجارات، وتكاليف الصيانة والإدارة. قد تتوفر تقارير مالية وبيانات حول الأداء التشغيلي للعقار من قبل الشركة المالكة.

المخاطر: يجب أن تقيم المخاطر المحتملة المرتبطة بالعقار، بما في ذلك المخاطر المالية والقانونية والبيئية والسوقية. قد تؤثر عوامل مثل تغيرات في أسعار الفائدة، أو قوانين العقارات، أو تغيرات الطلب والعرض على أداء العقار.

السيولة: يجب أن تنتبه إلى مستوى السيولة للعقار في البورصة العقارية. يعتمد ذلك على حجم وتداول العقار في السوق وقدرة المستثمرين على شراء وبيع الحصص بسهولة. قد يؤثر مستوى السيولة على قدرتك على تحويل استثمارك إلى نقد في حالة الحاContinued:

حاجة مستعجلة.

البيانات المالية والمعلومات: يجب أن تحصل على البيانات المالية والمعلومات المتاحة حول العقار والشركة المالكة. قم بدراسة التقارير المالية والتقارير السنوية والربع سنوية وأي معلومات إضافية متاحة عن العقار وأدائه المالي.

القوانين والتشريعات: يجب أن تكون على دراية بالقوانين والتشريعات المحلية المتعلقة بالعقارات والبورصات العقارية. تأكد من الامتثال للقوانين واللوائح المحلية، وتقييم أي تأثير قد يكون للتغيرات المحتملة في السياسات والتشريعات على العقار واستثمارك.

الاستشارة المالية: قد تكون من الأفضل أن تستشير مستشارًا ماليًا أو خبيرًا في العقارات قبل اتخاذ قرار الاستثمار. يمكن للمستشار المالي أن يقدم لك توجيهات ونصائح مستنيرة استنادًا إلى معرفته وخبرته في السوق العقارية.