أصدرت إتش سي لتداول الأوراق المالية والسندات مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وتوقعت تحسناً في ربحيتها.
صرحت مريم السعدني، محلل القطاع العقاري بشركة إتش سي: «ساعد بيع أرض هليوبارك في استفادة الشركة من حصيلة البيع واعادة تقييم محفظة أراضيها.
ووافقت إدارة شركة مصر الجديدة – بعد سنوات من الاحتفاظ بمحفظة أراضيها على بيع أرض مشروع هيليوبارك ذات الـ 7.12 مليون متر مربع (تمثل 31% تقريبا من محفظة أراضيها وقتها) للهيئة القومية للتأمين الاجتماعي في شهر أكتوبر 2023 مقابل 15 مليار جنيه مصري (صافي عائد 13 مليار جنيه مصري) أي 2107 جنيه مصري للمتر المربع.وتم تنفيذ الصفقة في الربع الرابع من 2023.
وقالت: «نعتقد أن تقييم صفقة “هليوبارك” له تأثير إيجابي على قيمة محفظة الأراضي المتبقية لشركة مصر الجديدة في مدينة “نيوهليوبوليس».
وفي نوفمبر 2023، وقعت الشركة العقد النهائي لمشروع المشاركة مع شركة إم جي للتطوير العقاري لتطوير 77.19 فدانًا (أي 0.32 مليون متر مربع) في قطعتي 10 و11 من أرض مدينة “نيو هليوبوليس” الجديدة وحصتها في إيرادات المشروع تبلغ 3.39 مليار جنيه مصري، تمثل 32.1٪ من إجمالي إيرادات المشروع.
كما أنه في يناير 2024، تم توقيع صفقة أكبر مع شركة الشرق الأوسط للاستثمار والتنمية السياحية لتطوير حوالي 865 فدانًا (أي 3.63 مليون متر مربع) في مدينة “نيوهليوبوليس”.
وتبلغ حصة شركة مصر الجديدة من الإيرادات حوالي 28% من الوحدات نصف التشطيب، وحوالي 3% من قيمة التشطيب، مع عائد متوقع يبلغ 39.7 مليار جنيه مصري بحد أدنى مضمون بقيمة 23 مليار جنيه مصري.
ومن الممكن أن يزيد حجم الصفقة إلى 1070 فدانًا. بالإضافة إلى ذلك، في مارس 2024، تلقت شركة مصر الجديدة عرضًا من شركة ماونتن فيو لتطوير قطعة أرض مساحتها 517 فدانًا (أي 2.17 مليون متر مربع) في مدينة نيوهيليوبوليس.
كما تلقت عرضًا آخر من شركة مدينة مصر للاسكان والتعمير لتطوير ثلاث قطع أراضٍ في مدينة نيوهيليوبوليس بإجمالي مساحة 580 فدانًا للتطوير بنظام المشاركة في الايرادات.
ويؤدي بيع هيليوبارك بالإضافة إلى صفقات المشاركة إلى احتفاظ الشركة بمحفظة أراضي غير مطورة قدرها 12.4 مليون متر مربع في مدينة نيوهيليوبوليس، بالمقارنة ب22.2 مليون متر مربع سابقًا.
وتتوقع أن تركز شركة مصر الجديدة في المستقبل على المزيد من صفقات المشاركة لخلق دخل ثابت، وعلى تطوير مدينة نيوهيليوبوليس، بعد توفير التمويل اللازم للإنفاق على بنيتها التحتية من عائدات بيع مشروع هيليوبارك بتكلفة تبلغ حوالي 4 مليار جنيه مصري.”
واختتمت مريم السعدني تحليلها: ” نتوقع تحسن في ربحية شركة مصر الجديدة على المدى القصير والمتوسط: تقديراتنا لإيرادات الشركة ترتكز على اتفاقية مشاركة الايرادات مع شركة سوديك، يليها مخزون الوحدات تامة التشطيب بقيمة 1.30 مليار جنيه مصري. كانت شركة مصر الجديدة تحتفظ بمخزونها من الوحدات على مدار التسعة أرباع الماضية، مما أثر سلبا على ربحيتها.
وأعلنت الشركة مؤخرًا عن خطتها لبيع 460 وحدة سكنية في مدينة نيوهليوبوليس بقيمة 1.30 مليار جنيه مصري. وهو ما سينعكس بشكل إيجابي على إيراداتها وصافي دخلها للسنة المالية 2024.
وقالت: «نتوقع أن تمثل إيرادات سوديك إيست أكبر حصة في إجمالي الإيرادات المتكررة، بنسبه 56% من إجمالي الإيرادات خلال الفترة مابين السنة المالية 2024 – 2026، يليها حصة قدرها 44% من مبيعات الوحدات.
وتابعت: «نحن نقدر إيرادات قدرها 1.65 مليار جنيه مصري من مشروع سوديك إيست، خلال فترة مابين السنة المالية 2024-2026».
وقد سجلت مصر الجديدة بالفعل مبلغ 1.26 مليار جنيه مصري من حصتها في ايرادات المشروع، أي 25% تقريبًا من الحد الأدنى المضمون البالغ 5.01 مليار جنيه مصري.
ومن الجدير بالذكر أن إيرادات سوديك إيست يتم احتسابها دون أي تكلفة تقريبًا، مما يسمح للشركة بتحقيق هوامش ربح عالية.
ونقدر إيرادات قدرها 1.30 مليار جنيه مصري من 460 وحدة سيتم طرحها في عام 2024، بمتوسط هامش ربح مقدر بـ 40% تقريبًا.
لم نقم باحتساب ايرادات مشروعات المشاركة المستقبلية ضمن تقديراتنا حتى يتم إطلاقها. لقد قمنا بتقدير هامش مجمل الربح للشركة قدره 79% تقريبا للفترة ما بين الربع الرابع من عام 2023 حتي السنة المالية 2026، باحتساب إجمالي تكاليف متوقعة قدرها 3.40 مليار جنيه مصري خلال نفس الفترة.
تبلغ مستحقات الشركة من عملائها 1.27 مليار جنيه مصري، والتي نأخذها في الاعتبار ضمن جدول التحصيلات لدينا خلال الربع الرابع من عام 2023 حتى السنة المالية 2033، بالإضافة إلى مبيعات الوحدات المستقبلية البالغة 1.30 مليار جنيه مصري. نتوقع أن تقوم الشركة بتخفيض ديونها خلال الفترة المقبلة مع استغلالها لعائدات بيع أرض هيليو بارك.
نتوقع أن يتحول صافي الدين البالغ 1.45 مليار جنيه مصري إلى صافي رصيد نقدي بقيمة 3.28 مليار جنيه مصري في الربع الرابع من عام 2023، كما نتوقع خفض صافي الدين تدريجياً إلى 543 مليون جنيه مصري في السنة المالية 2025 من 1.74 مليار جنيه مصري اعتباراً في الربع الثالث من عام 2023.
تعزز عائدات صفقة هليوبارك من المركز المالي لشركة مصر الجديدة بشكل كبير، على الرغم من تقديرنا لتوزيعات أرباح للسهم عن السنة المالية 2023 يبلغ 2.30 جنيه مصري للسهم، مما يترجم الي صافي عائد قدره 18٪ تقريبا بناءً على سعر إغلاق سهم الشركة بتاريخ 10 مارس عند 12.6 جنيه مصري.”
