الأسعار الخيالية التي تُثار حول بعض الفيلات على البحر، مثل أرقام تصل إلى نصف مليار جنيه، لا تعكس السوق العقاري في مصر، وإنما تمثل حالات استثنائية محدودة. فالسوق الحقيقي يقوم على توازن واضح ومعادلة دقيقة بين التكلفة والربحية، بما يضمن استقراره بعيدًا عن أي فقاعات أو مبالغات.
وهذا ما يؤكده المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، موضحا ما يتم تداوله عن أسعار خيالية لعقارات في مصر، مثل طرح فيلا بقيمة 500 مليون جنيه على البحر، لا يمثل السوق العقاري الحقيقي. وأوضح أن هذه الحالات تظل استثنائية ومحدودة للغاية، إذ تقتصر على نحو 50 إلى 100 وحدة فقط تقع في الصف الأول بالساحل الشمالي داخل ثلاثة أو أربعة مشروعات، وهو رقم ضئيل للغاية مقارنة بسوق يخدم 110 ملايين مواطن.
الأسعار الباهظة أداة تسويقية لجذب الانتباه
وأضاف شكري أن جزءًا من هذه الأسعار المعلنة يتم طرحه في إطار استراتيجيات تسويقية، حيث تلجأ بعض الشركات إلى الإعلان عن فيلات بأسعار مرتفعة جدًا بهدف لفت الأنظار، بينما توفر في الوقت نفسه وحدات أخرى بأسعار تتناسب مع القدرات الشرائية لمختلف شرائح العملاء.
هوامش ربح المطورين لا تتجاوز 15%
وفيما يتعلق بأرباح المطورين العقاريين، أوضح رئيس غرفة التطوير العقاري أن الصورة الشائعة عن تحقيق أرباح ضخمة غير دقيقة. فالشركات المقيدة بالبورصة، والتي تخضع لرقابة صارمة على ميزانياتها وضرائبها، تحقق هوامش ربحية تتراوح بين 10 و15% فقط على مدار فترة تنفيذ المشروع، والتي تمتد عادة بين 4 و6 سنوات.
معادلة التكلفة وتوزيع النفقات
وكشف شكري عن آلية التسعير داخل السوق العقاري، موضحًا أن تكلفة الأرض وحدها تمثل ما بين 30 إلى 35% من قيمة المشروع، بينما تصل تكلفة المباني والمرافق واللاند سكيب إلى 35–45%. أما التسويق والبيع فتبلغ نسبتهما نحو 10%، والمصاريف الإدارية والهندسية تتراوح بين 3 و5%.
وأشار إلى أن إجمالي التكلفة يصل في النهاية إلى نحو 90% من قيمة الوحدة، ليبقى للمطور هامش ربحية في حدود 10%. وإذا لجأ المطور إلى تمويل بنكي، فإن فوائد القروض – والتي لا تقل عن 5% – تستهلك جزءًا من هذه الأرباح، وقد تنخفض النسبة إلى 7 أو 8% فقط، بل وقد يتعرض بعض المطورين للخسارة في بعض الحالات.
سوق عقاري متوازن بعيد عن الفقاعات السعرية
وشدد شكري على أن السوق العقاري في مصر يتميز بالتوازن والمنطقية، بعكس ما يتم تصويره أحيانًا. وقال: “نحن لا نتحدث عن سوق يحقق أرباحًا مبالغ فيها تصل إلى 30% أو أكثر، بل هو سوق يعتمد على هوامش عادلة تضمن الاستقرار وتجنب أي اختلالات أو فقاعات سعرية”.
مبيعات 2024.. استثناء وليست قاعدة
وتطرق شكري إلى المبيعات غير المسبوقة التي شهدها السوق خلال عام 2024، مؤكدًا أنها جاءت نتيجة ظروف استثنائية، أبرزها قرارات التعويم التي رفعت سعر الدولار من 30 إلى ما بين 55 و70 جنيهًا في بعض الفترات، ما خلق حالة من الارتباك دفعت المواطنين إلى البحث عن ملاذ آمن لمدخراتهم، فكان العقار هو الخيار الأول.
وأضاف: “لا يمكن أن نقيس أداء السوق في عام استثنائي على بقية الأعوام، بل يجب النظر إلى متوسط عدة سنوات. وإذا استبعدنا 2024، سنجد أن المبيعات من 2020 حتى 2023 كانت متقاربة، وفي 2025 عادت السوق إلى مستويات متوازنة تشبه هذه المعدلات بل وتفوقت قليلًا”.
الاستثمار العقاري.. رؤية طويلة الأجل
واختتم رئيس غرفة التطوير العقاري حديثه بالتأكيد على أن القطاع العقاري بطبيعته يعد استثمارًا طويل الأجل، وليس مجالًا للمضاربة السريعة. وأوضح أن المستثمر الحقيقي هو من يدخل مشروعات تمتد فترات استثماره فيها من 3 إلى 5 سنوات أو أكثر، وليس من يسعى وراء مكاسب سريعة خلال عام أو عامين فقط.