تعد محاسبة التضخم جانباً مهماً للمحاسبة التي يتم تجاهلها أو إساءة فهمها في صناعة العقارات، وتخضع قيمة العقارات العقارية لتأثير التضخم، والذي يمكن أن يغير بشكل كبير قيمة هذه الأصول بمرور الوقت، وبالتالي أصبحت محاسبة التضخم أداة أساسية لتقييم العقارات بدقة، وهو ما يوفر وسيلة لمحاسبة الآثار التضخمية على قيمة الأصول العقارية مع مرور الوقت، وهو أمر ضروري لاتخاذ قرارات مستنيرة عند شراء أو بيع أو الاستثمار في العقارات العقارية، و من أجل فهم محاسبة التضخم حقاً وأهميتها في صناعة العقارات، من الضروري التراجع عن خطوة إلى الوراء وفحص نظرة عامة تاريخية لهذه الطريقة المحاسبية؛ حيث ظهرت محاسبة التضخم كاستجابة للظروف الاقتصادية في السبعينيات، عندما جعلت كل من معدلات التضخم المرتفعة وأسعار الصرف المتقلبة أساليب المحاسبة التقليدية غير كافية للشركات للإبلاغ بدقة عن أدائها المالي – أدى ذلك إلى الحاجة إلى طريقة محاسبة جديدة من شأنها أن توفر انعكاساً أكثر دقة للواقع الاقتصادي للشركات ، كما أن هناك العديد من مدارس التفكير المختلفة حول كيفية التعامل مع حساب التضخم، حيث تشير إحدى المدارس الفكرية إلى أن محاسبة التضخم يجب أن تستند إلى التكلفة الحالية لاستبدال الأصل، و يتضمن هذا النهج، المعروف باسم محاسبة التكاليف الحالية، استخدام أسعار السوق الحالية لتقييم الأصول والخصوم في البيانات المالية. يُعرف نهج آخر بمحاسبة مستوى السعر العام، والذي يتضمن ضبط البيانات المالية التكلفة التاريخية لتعكس التغييرات في مستوى السعر العام.
وكما هو معروف؛ فإن التضخم هو مفهوم اقتصادي يشير إلى زيادة أسعار السلع والخدمات مع مرور الوقت، و عادة ما يتم قياس هذه الزيادة في الأسعار باستخدام مؤشر أسعار المستهلك (CPI) وهي اعتبار مهم لصناعة العقارات، فعندما يرتفع التضخم، يمكن أن يكون له تأثير كبير على قيمة العقارات ؛ و على هذا النحو، من المهم بالنسبة لمهنيي الصناعة فهم تأثير التضخم على التقييمات العقارية ، و من منظور المستثمرين العقاريين، يمكن اعتبار التضخم على أنه خطر وفرصة ؛ فمن ناحية، يمكن أن يؤدي التضخم إلى تآكل قيمة الأموال المستثمرة في عقار ما، وذلك لأن تكلفة المواد والعمالة المستخدمة لبناء الممتلكات وصيانتها ستزداد مع مرور الوقت، مما قد يؤدي إلى نفقات أعلى وأرباح أقل ، و من ناحية أخرى، يمكن أن يزيد التضخم من قيمة العقارات إذا ارتفع الطلب على العقارات بشكل أسرع من معدل التضخم؛ وذلك لأن العقارات غالباً ما تنظر إليها على أنها تحوط ضد التضخم، حيث تميل إلى الاحتفاظ بقيمة مع مرور الوقت.
و ظهرت محاسبة التضخم كرد فعل للظروف الاقتصادية في السبعينيات، عندما جعلت معدلات التضخم المرتفعة أساليب المحاسبة التقليدية غير كافية للشركات للإبلاغ بدقة عن أدائها المالي ، و هناك نهجان رئيسيان لمحاسبة التضخم ، وهما محاسبة التكاليف الحالية والمحاسبة على مستوى السعر العام، في حين أن كلا النهجين يهدفان إلى توفير انعكاس أكثر دقة للواقع الاقتصادي للشركة، إلا أنهما يختلفان في أساليب التقييم والدرجة التي يعدلان بها البيانات المالية التكلفة التاريخية ، كما يمكن أن يؤثر التضخم على قيمة العقارات بعدة طرق، فعلى سبيل المثال، يمكن أن يؤدي التضخم إلى ارتفاع أسعار الفائدة، مما قد يجعله أكثر تكلفة للمشترين لتمويل شراء الممتلكات، و هذا بدوره، يمكن أن يؤدي إلى انخفاض الطلب على الخصائص وقيم الممتلكات المنخفضة ، و يمكن أن يؤدي التضخم أيضاً إلى ارتفاع ضرائب الممتلكات، والتي يمكن أن تقلل من صافي الدخل الناتج عن عقار ويخفض قيمته الإجمالية، كما يمكن أن يؤثر التضخم أيضاً على إيرادات الإيجار الناتجة عن الممتلكات؛ وذلك لأن التضخم يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع إيجارات، والتي يمكن أن تزيد من الدخل الناتج عن الممتلكات، ومع ذلك، إذا تسبب التضخم في انخفاض الطلب على عقارات الإيجار، فقد يؤدي ذلك إلى انخفاض إيرادات الإيجار وقيم الممتلكات المنخفضة، كما يمكن أن يؤثر التضخم أيضاً على تكلفة صيانة الممتلكات والإصلاحات، وذلك لأن تكلفة المواد والعمالة المستخدمة للحفاظ على الممتلكات وإصلاحها يمكن أن تزيد مع مرور الوقت بسبب التضخم، و هذا يمكن أن يؤدي إلى نفقات أعلى وأرباح أقل لأصحاب العقارات ، و تعتبر صناديق الاستثمار العقاري وسيلة شائعة للمستثمرين للاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى شراء وإدارة العقارات نفسها؛ و يمكن أن يؤثر التضخم على قيمة صناديق الاستثمار العقاري من خلال التأثير على الطلب على العقارات وإيرادات الإيجار الناتجة عن تلك العقارات، كما يمكن أن يؤثر التضخم أيضاً على تكلفة التمويل لصالح صناديق الاستثمار العقاري، والتي يمكن أن تؤثر على ربحتها.
وعندما يتعلق الأمر بتقييم العقارات، هناك مجموعة متنوعة من الأساليب المتاحة للمهنيين العقاريين؛ حيث يتم استخدام طرق التقييم التقليدية مثل نهج مقارنة المبيعات، ونهج الدخل، ونهج التكلفة بشكل شائع لتحديد قيمة العقار ؛ وتعتمد هذه الطرق على البيانات التاريخية وظروف السوق الحالية لتقييم العقار، ومع ذلك، عندما يتم أخذ التضخم في الحسبان ، يمكن أن تتأثر قيمة الخاصية بشكل كبير، و هذا هو المكان الذي تدخل فيه أساليب محاسبة التضخم.
أما بالنسبه لطرق محاسبة التضخم، كما يوحي الاسم، تأخذ في الاعتبار تأثير التضخم على قيمة الخاصية، و تتيح هذه الأساليب المهنيين العقاريين ضبط قيمة العقار على أساس معدلات التضخم، و هناك مجموعة متنوعة من طرق محاسبة التضخم المتاحة، بما في ذلك طريقة محاسبة التكاليف الحالية، وطريقة محاسبة تكلفة الاستبدال، وطريقة محاسبة القيمة الصافية القابلة للتحقيق.
فيما يلي بعض الاختلافات الرئيسية بين طرق التقييم التقليدية وطرق محاسبة التضخم:
１- البيانات التاريخية مقابل البيانات الحالية: و تعتمد طرق التقييم التقليدية على البيانات التاريخية لتحديد قيمة العقار، و طرق محاسبة التضخم، من ناحية أخرى، تأخذ في الاعتبار ظروف السوق الحالية ومعدلات التضخم.
２- الهدف مقابل الذاتية: غالباً ما يُنظر إلى طرق التقييم التقليدية على أنها أكثر موضوعية، لأنها تعتمد على البيانات وظروف السوق ، ومع ذلك، يمكن أن تكون طرق محاسبة التضخم أكثر ذاتية، لأنها تتطلب من المتخصصين في العقارات وضع افتراضات حول معدلات التضخم في المستقبل
３- المدى القصير مقابل المدى الطويل: غالباً ما يتم استخدام طرق التقييم التقليدية لتحديد القيمة قصيرة الأجل للممتلكات، في حين أن أساليب محاسبة التضخم مناسبة بشكل أفضل لتحديد القيمة طويلة الأجل للممتلكات.
و لتوضيح تأثير التضخم على قيم الممتلكات، دعونا نوضح ذلك من خلال المثال التالي؛ فمثلا تم شراء عقار مقابل 100000 دولار في عام 2000، إذا قمنا بتطبيق معدل تضخم بنسبة 3 ٪ على سعر الشراء هذا، فسيبلغ قيمة العقار حوالي 150،000 دولار في عام 2021، ومع ذلك، إذا استخدمنا طريقة تقييم تقليدية لتحديد قيمة العقار،قد لا نأخذ التضخم في الاعتبار وقد نقوم بتخفيض قيمة العقار.
وفي الحقيقيه ؛ كانت محاسبة التضخم موضوعاً للمناقشة في مختلف الصناعات لبعض الوقت الآن، وصناعة العقارات ليست استثناء؛ و مع التغييرات المستمرة في الاقتصاد وارتفاع معدلات التضخم، أصبح من الضروري للشركات العقارية دمج محاسبة التضخم في بياناتها المالية، ومع ذلك، فإن تنفيذ محاسبة التضخم في العقارات يأتي مع مجموعة من الاعتبارات العملية الخاصة بها؛ كما أنه من الأهمية بمكان النظر في جميع العوامل والتأكد من أن التنفيذ يتم بشكل صحيح لتجنب أي أخطاء ومضاعفات في المستقبل ، و فيما يلي بعض الاعتبارات العملية التي يجب وضعها في الاعتبار عند تنفيذ محاسبة التضخم في العقارات:-
１- اختيار مؤشر التضخم الصحيح: حيث تلعب فهارس التضخم دوراً حاسماً في تحديد قيمة الخاصية ؛ و من الضروري اختيار الفهرس الصحيح، الذي يعكس الواقع الاقتصادي لموقع العقار والغرض من استخدامه. على سبيل المثال، إذا تم استخدام عقار لأغراض سكنية، فقد يكون مؤشر أسعار المستهلك (CPI) أكثر ملاءمة، في حين أن مؤشر أسعار الجملة (WPI) قد يكون أكثر ملاءمة للممتلكات التجارية أو الصناعية.
２- تحديث التقييم : حيث تتطلب محاسبة التضخم تحديثاً منتظماً لتقييم العقار لتعكس التغييرات في معدل التضخم، وهذا يعني أنه يجب تحديث تقييم العقار سنوياً على الأقل، ويجب أن تنعكس القيمة الجديدة في البيانات المالية.
３- ضبط الإيجار: و تتطلب محاسبة التضخم أيضاً ضبط الإيجار لتعكس التغييرات في معدل التضخم ؛ و هذا يعني أن الإيجار يحتاج إلى زيادة سنوياً لمواكبة معدل التضخم ، و يمكن إجراء هذا التعديل باستخدام فهرس التضخم نفسه المستخدم لتقييم العقار.
４- النظر في التأثير على الضرائب: يمكن أن يكون لتنفيذ محاسبة التضخم في العقارات تأثير كبير على الضرائب؛ ولذا من الضروري النظر في الآثار الضريبيةلمحاسبة التضخم والتأكد من إجراء التنفيذ وفقاً لقوانين ولوائح الضرائب.
كما يعد تنفيذ محاسبة التضخم في العقارات أمراً ضرورياً لتعكس الواقع الاقتصادي لقيمة العقار وتأثير التضخم على أدائها المالي. ومع ذلك، من الضروري النظر في الاعتبارات العملية والتأكد من أن التنفيذ يتم بشكل صحيح لتجنب أي أخطاء ومضاعفات في المستقبل ، و عند التعامل مع العقارات العقارية، يمكن أن تلعب محاسبة التضخم دوراً مهماً في تحديد قيمتها الحقيقية. ومع ذلك، من الضروري النظر في كل من مزايا وقيود استخدام هذه الطريقة. من منظور إيجابي، يمكن أن تساعد محاسبة التضخم في حساب آثار التضخم على قيمة العقار مع مرور الوقت ، كما يمكن أن يكون هذا مفيداً بشكل خاص في المناطق ذات معدلات التضخم المرتفعة، حيث قد تزيد قيمة العقار بشكل كبير خلال فترة قصيرة؛ بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تساعد محاسبة التضخم في توفير صورة أكثر دقة لقيمة العقار من خلال حساب التغييرات في القوة الشرائية للمال مع مرور الوقت ، ومع ذلك، فإن محاسبة التضخم لها حدودها أيضاً – أحد أهم القيود هو أنه يعتمد بشكل كبير على التقديرات والافتراضات حول معدلات التضخم ، و إذا كانت هذه التقديرات غير دقيقة، فقد يؤدي ذلك إلى أخطاء كبيرة في تقييم العقار، بالإضافة إلى ذلك، قد لا تكون محاسبة التضخم مناسبة للخصائص الموجودة في المناطق ذات معدلات التضخم المنخفضة، حيث قد تكون آثار التضخم ضئيلة.
و أخيراً، يمكن أن يكون استخدام محاسبة التضخم معقداً ويستغرق وقتاً طويلاً، مما يتطلب معرفة وخبرة متخصصة ” إلا أنه يوفر صورة أكثر دقة لقيمة العقار من خلال حساب التغييرات في القوة الشرائية للمال مع مرور الوقت ، و يمكن أن تكون مفيدة بشكل خاص في المناطق ذات معدلات التضخم المرتفعة، حيث قد تزداد قيمة العقار بشكل كبير خلال فترة ، لذا فهي تعد أداة مهمة في صناعة العقارات ، حيث إنه يوفر صورة أكثر دقة لقيمة العقار، ويساعد على التنبؤ بالدخل المستقبلي، ويحمي من مخاطر التضخم، ويضمن الامتثال لمعايير المحاسبة، ويمكن أن يؤثر على التزامات الضرائب، كما يجب أن يكون جميع المستثمرين العقاريين والمطورين والمثمنين على دراية بأهمية حساب التضخم في التقييم العقاري وضبط بياناتهم المالية وفقاً لذلك ، وبشكل عام، يعد فهم نظرة عامة تاريخية لمحاسبة التضخم أمراً بالغ الأهمية لفهم أهميته في صناعة العقارات من خلال توفير انعكاس أكثر دقة للواقع الاقتصادي للشركة، حيث تتيح محاسبة التضخم للشركات اتخاذ قرارات أكثر استنارة وإدارة أداءها المالي بشكل أفضل.
