عقد المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري بإتحاد الصناعات المصرية مؤتمراً صحفياً لتوضيح وضع القطاع العقاري وتصحيح بعض المعلومات التى نتجت عن تداول اقاويل خاطئة ساهمت فى إحداث بلبلة بالقطاع .
أسعار العقارات المبالغ فيها بين الواقع والاستثناء
وأكد المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب ، أن الحديث المتكرر حول أسعار مبالغ فيها لعقارات في مصر، مثل فيلا تُسعر بـ500 مليون جنيه على البحر، لا يعكس واقع السوق ولا يمكن اعتباره ظاهرة عامة ، فتعتبر حالات استثنائية وتقتصر على وحدات قليلة في الصف الأول بالساحل الشمالي داخل ثلاثة أو أربعة مشروعات فقط، أي ما يقارب 50 إلى 100 وحدة لسوق بتعداد 110 ملايين مواطن.
الأسعار بين التسويق والقدرة الشرائية
وأضاف أن جزءًا من هذه الأرقام يتم استخدامه في إطار التسويق، حيث تعلن بعض الشركات عن طرح فيلات بأسعار مرتفعة جدًا لجذب الانتباه، بينما في الواقع توفر وحدات أخرى بأسعار مختلفة وأكثر تناسبًا مع القدرة الشرائية للعملاء.
هوامش أرباح المطورين العقاريين
وفيما يتعلق بهوامش ربح المطورين العقاريين، أوضح شكري أن الصورة المتداولة عن أرباح خيالية غير صحيحة، فالشركات المقيدة في البورصة – والتي تخضع لشفافية الميزانيات والضرائب – تحقق هوامش ربحية تتراوح بين 10 و15% فقط خلال مدة تنفيذ المشروعات التي تمتد من 4 إلى 6 سنوات.
معادلة تكلفة المشروعات وآليات التسعير
وعن تكلفة المشروعات العقارية وآليات التسعير ، قال رئيس غرفة التطوير العقاري أن المعادلة واضحة ومعروفة، وتشمل تكلفة الأرض التي تمثل نحو 30–35% من قيمة المشروع، وتكلفة المباني والمرافق واللاند سكيب التي تصل إلى 35–45%، بالإضافة إلى التسويق والبيع بنسبة تقارب 10%، والمصاريف الإدارية والهندسية من 3 إلى 5%.
سوق عقاري متوازن بعيدًا عن الفقاعات
وشدد أن السوق العقاري في مصر محسوب ومنطقي ومتوازن، بعيدًا عن أي صور غير واقعية يتم تضخيمها، وقال: “نحن لا نتحدث عن سوق يحقق أرباحًا مبالغ فيها بنسب 30% أو أكثر، وإنما سوق يعتمد على هوامش ربحية عادلة، ما يضمن استقرار السوق وعدم حدوث اختلالات أو فقاعات سعرية.”
وتابع أن ما شهده السوق العقاري في عام 2024 من مبيعات ضخمة كان نتيجة ظروف استثنائية، وليس نمطًا متكررًا أو قاعدة يمكن البناء عليها وذلك نتيجة قرارات التعويم التي رفعت سعر الدولار من 30 إلى ما بين 55 و70 جنيهًا في بعض الفترات.
الاستثمار العقاري طويل الأجل
وأشار إلى أن القطاع العقاري بطبيعته استثمار طويل الأجل، وليس مجالًا للمضاربة السريعة، موضحًا أن المستثمر الحقيقي هو من يدخل في مشروعات تتراوح فترة استثماره بين 3 و5 سنوات أو أكثر.
وأكد أنه لا توجد فقاعة عقارية في مصر، مشددًا على أن هذا التساؤل يُثار منذ أكثر من 25 عامًا دون أن تثبت صحته.
اختلاف وضع التمويل العقاري في مصر عن الخارج
وأوضح شكري أن مفهوم “الفقاعة العقارية” يرتبط بحدوث تضخم غير مبرر في أسعار العقارات، كما حدث في الأزمة العالمية عام 2008 بالولايات المتحدة. وأكد أن الوضع في مصر يختلف تمامًا، فحجم التمويل العقاري لا يتجاوز 3 – 4% من حجم السوق، و 2.5% منه موجه للإسكان الاجتماعي.
وأكد رئيس غرفة التطوير العقاري أن القطاع العقاري قوي وهناك تقدماً ملحوظاً فى ملف تصدير العقار حيث أرتفعت قيمة العقارات التى تم بيعها خارجياً خلال العام الجاري الى 1.5 مليار دولار مقارنة بـ 500 مليون دولار العام الماضي.
الطلب الحقيقي على العقارات في مصر
وأكد على أن السوق المصري يمتاز بوجود طلب حقيقي مدفوع بنمو سكاني يتجاوز 110 مليون نسمة و900 ألف زيجة سنوياً، قائلاً: “الطلب حقيقي وليس شكلياً، لكنه يواجه تحدياً يتمثل في ارتفاع قيمة الأقساط على المشتري”.
وتابع إن المطورين العقاريين تحولوا في السنوات الأخيرة إلى دور أشبه بالبنوك من خلال منح فترات سداد طويلة تصل إلى 10 و12 سنة وأحياناً أكثر.
مقترح التمويل العقاري بفائدة مخفضة
وأوضح شكري أن الحل الجذري يتمثل في تفعيل نظام تمويل عقاري بفائدة مخفضة كاشفاً عن مقترح بفائدة بين 8 إلى 12% وفقًا لمساحة الوحدة.
وأكد شكري أن مقترحه يستهدف دعم الطبقة المتوسطة التي وصفها بأنها “العمود الفقري للمجتمع المصري”، كاشفًا أن رئيس الوزراء وعد بعقد لقاء مع محافظ البنك المركزي لمناقشة هذا المقترح.
القطاع العقاري كأحد أعمدة الاقتصاد المصري
وأكد المهندس طارق شكري، أن القطاع العقاري يمثل أحد أعمدة الاقتصاد المصري، حيث يعمل به نحو ربع المصريين ويسهم بأكثر من 20% من الناتج القومي المحلي.
وأوضح شكري أن هناك ارتباطاً وثيقاً بين قوة القطاع العقاري واستقرار الاقتصاد في أي دولة، مشيرًا إلى أن المعلومات غير الدقيقة تؤدي إلى إرباك السوق.