أعلنت منصة Aqar Exit إطلاق أول مؤشر متخصص لرصد سوق التنازلات العقارية في مصر، بهدف تحليل حركة التعاقدات القائمة واتجاهات العرض والطلب والسيولة والقدرة الشرائية، وذلك استنادًا إلى البيانات الأولية المسجلة على المنصة خلال الفترة من 8 أغسطس وحتى 5 سبتمبر 2026.
وقال الدكتور محمود عمار، المؤسس والرئيس التنفيذي لمنصة Aqar Exit، إن إطلاق المؤشر يأتي في ظل الحاجة إلى بيانات أكثر دقة وموثوقية حول سوق التنازلات العقارية، بالتزامن مع تنامي حجم التعاملات على التعاقدات القائمة.
وأوضح عمار أن الفترة الماضية شهدت محاولات متعددة لتحليل بيانات المنصة، إلا أن بعضها تضمن أخطاء في قراءة الأرقام أو تفسيرها، وهو ما دفع Aqar Exit إلى إصدار تقارير دورية رسمية تستند إلى البيانات المسجلة على المنصة.
وأضاف أن التقارير تستهدف مساعدة المطورين والمستثمرين والوسطاء والعملاء على فهم التحولات التي يشهدها السوق العقاري المصري.
وقال عمار: «واحد بيحاول يخرج من سعر امبارح.. وواحد بيحاول يهرب من سعر النهارده.. والاتنين قابلوا بعض في Aqar Exit».
9,839 ملف تنازل و72.2 مليار جنيه قيمة الوحدات المعروضة
وكشفت بيانات أول 28 يومًا من إطلاق المنصة عن مؤشرات قوية على حجم النشاط داخل سوق التنازلات، حيث سجلت:
– 9,839 ملف تنازل تم فتحه على Aqar Exit.
– 7,225 بائعًا مختلفًا سجلوا ملفات تنازل.
– 5,045 وحدة معروضة أو تحت المراجعة.
– 72.2 مليار جنيه القيمة السوقية التقديرية للوحدات المعروضة.
– 53.6 مليار جنيه قيمة التعاقدات الأصلية لهذه الوحدات.
وأشار عمار إلى أن الفارق بين القيمة الأصلية للتعاقدات والقيمة السوقية الحالية يعكس تعدد مستويات التسعير داخل السوق، موضحًا أن العقار في مصر لم يعد يتحرك وفق سعر واحد، في ظل وجود سعر الطرح الجديد لدى المطور، إلى جانب أسعار تعاقدات سابقة لا تزال أقساطها مستمرة.
31.9 ألف طلب شراء على الوحدات المعروضة
وفي المقابل، أظهرت بيانات المنصة وجود طلب نشط على الوحدات المطروحة للتنازل، حيث سجلت 31,992 طلب شراء من جانب 17,268 مشتريًا مختلفًا.
كما بلغت مشاهدات الوحدات المعروضة 684,134 مشاهدة، فيما بلغ الوسيط الزمني لوصول أول طلب شراء بعد نشر الوحدة نحو 14.6 ساعة فقط.
وأظهرت البيانات أن 69.1% من الوحدات التي تلقت طلبات شراء حصلت على أول طلب خلال أول 48 ساعة من عرضها.
وأكد عمار أن هذه الأرقام تعكس وجود طرفين متقابلين داخل السوق؛ الأول يبحث عن الخروج من التزام تعاقدي قائم، بينما يبحث الطرف الآخر عن فرصة لدخول السوق من خلال تعاقد قائم، بدلًا من تحمل تكلفة وأسعار الطروحات الجديدة.
الطلب يتركز في الوحدات الأقل من 3 ملايين جنيه
وأظهر توزيع الطلب وفقًا للشرائح السعرية تفاوتًا واضحًا في مستويات الإقبال، حيث سجلت الوحدات التي تقل قيمتها عن 3 ملايين جنيه نحو 9.5 طلب شراء لكل وحدة، مقابل 1.6 طلب شراء لكل وحدة بالنسبة للوحدات التي تتجاوز قيمتها 20 مليون جنيه.
وبحسب بيانات Aqar Exit، بلغ الوسيط النقدي المتاح لدى المشترين نحو مليون جنيه، فيما بلغ وسيط القسط الشهري المقبول لديهم نحو 50 ألف جنيه.
وأوضح عمار أن هذه المؤشرات تطرح تساؤلات حول مدى توافق مستويات الأسعار الحالية مع القدرة الشرائية الفعلية للعملاء، مؤكدًا أن البيانات تستند إلى طلبات شراء فعلية مسجلة على المنصة وليست مجرد استطلاعات للرأي.
«جدار السنة الثانية» يكشف قدرة العملاء على الاستمرار
ورصد التقرير نمطًا لافتًا فيما يتعلق بتوقيت اتخاذ قرار التنازل، حيث أظهرت البيانات أن نحو 26.8% من قيمة الوحدة كانت تمثل النسبة المسددة عند عرض الوحدة للتنازل لدى نحو نصف البائعين تقريبًا.
كما أظهرت البيانات أن 88.1% من الحالات التي تتوافر عنها بيانات عمر التعاقد ظهرت خلال أول عامين من التعاقد.
وأبدى 1,497 بائعًا استعدادهم للتنازل عن جزء من مستحقاتهم مقابل تحقيق خروج أسرع، وتمثل هذه الحالات نحو 31.3% من المعروض.
في الوقت نفسه، أشار 20.7% من الحالات التي تتوافر عنها بيانات انتظام السداد إلى وجود أقساط متأخرة.
ويرى عمار أن هذه المؤشرات تكشف ما يمكن وصفه بـ «جدار السنة الثانية»، وهي المرحلة التي تبدأ خلالها القدرة الفعلية للعميل على تحمل الالتزامات المالية في الظهور، بعد الانتقال من قرار الشراء إلى الالتزام الفعلي بسداد الأقساط.
16 مليار جنيه أرباح ورقية تبحث عن السيولة
ومن أبرز نتائج المؤشر، رصد نحو 16 مليار جنيه من الأرباح الورقية المعروضة للبيع، وهو ما يعكس، بحسب عمار، مفارقة مهمة داخل السوق العقاري، تتمثل في إمكانية امتلاك العميل مكسبًا على الورق، مع حاجته في الوقت نفسه إلى السيولة النقدية.
وقال عمار: «المكسب على الورق مش بيدفع القسط.. والسيولة أحيانًا أهم من الربح المؤجل».
وأوضح أن ارتفاع القيمة السوقية للوحدة لا يعني بالضرورة قدرة مالكها على الاستمرار في سداد الأقساط، بما يجعل سوق التنازلات نقطة التقاء بين احتياج البائع إلى السيولة ورغبة المشتري في الحصول على سعر أو شروط تعاقدية أفضل.
Aqar Exit: نسعى لتحويل سوق التنازلات من الانطباعات إلى البيانات
وأكدت منصة Aqar Exit أن السوق الذي يرصد المؤشر حركته لا يمكن اختزاله في مفهوم Resale التقليدي، أو اعتباره مجرد سوق للوحدات المعروضة بأسعار أقل، وإنما يمثل بداية ظهور سوق ثانوي للتعاقدات العقارية القائمة له خصائصه الخاصة من حيث العرض والطلب والسيولة وسرعة التنفيذ والقدرة الشرائية والتسعير.
وأضاف عمار أن إطلاق Aqar Exit Index يستهدف تحويل سوق ظل لفترة طويلة يتحرك من خلال الانطباعات والصفقات الفردية إلى سوق يمكن رصد حركته وقياس مؤشراته وتحليلها بصورة دورية.
وشدد على أن المؤشر لا يستهدف القول إن السوق العقاري يمر بأزمة، كما لا يعني أن كل وحدة معروضة للتنازل مملوكة لشخص متعثر، ولا يمثل تقييمًا لأداء أي مطور أو مشروع، وإنما يقدم قراءة للبيانات المتاحة على المنصة خلال الفترة محل التقرير.
وأكد عمار أن السوق العقاري المصري يشهد تغيرًا في طبيعة حركة التعاملات، وأن ظهور سوق ثانوي للتعاقدات القائمة يمثل أحد أبرز ملامح هذا التغير، موضحًا أن استمرار إصدار المؤشر بصورة دورية سيسهم في تقديم قراءة أكثر دقة لتطورات سوق التنازلات واتجاهات الطلب والسيولة والقدرة الشرائية خلال الفترة المقبلة.