فتح الله فوزي: التمويل العقاري بحاجة لإعادة هيكلة.. والساحل الشمالي ليس رفاهية 

في ظل ما يشهده السوق العقاري المصري من تحديات تتعلق بارتفاع أسعار الفائدة وتعقيدات التمويل العقاري، يكشف المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة البناء والتشييد، عن رؤية جريئة لإصلاح منظومة التمويل العقاري، كما يطرح في هذا الحوار، مستقبل الاستثمار في الساحل الشمالي، ويناقش أسباب الهجوم على مشروع “جريان”، ونصائح حاسمة للراغبين في شراء العقارات، سواء للسكن أو للاستثمار.

ما رأيك في آليات العمل في مبادرات التمويل العقاري حاليًا؟

مبادرات التمويل العقاري تُعد من الأدوات العالمية التي تحقق توازنًا بين مصالح المطورين والعملاء، لكنها في السوق المصري تواجه تحديات، أبرزها ارتفاع أسعار الفائدة، وهو ما يُصعّب على شركات التطوير العقاري مجاراة الأوضاع الحالية.
كما أن من الشروط الأساسية في منظومة التمويل العقاري أن تكون الوحدة مكتملة البناء، بينما يبدأ المطورون في طرح مشروعاتهم خلال مراحل الإنشاء التي قد تستغرق نحو أربع سنوات، ترتفع خلالها الأسعار بشكل كبير. وفي الوقت نفسه، لا يسمح قانون التمويل العقاري الحالي بالتعامل مع الوحدات غير المكتملة، لأن البنك المركزي لا يعترف بها كوحدة قابلة للتعاقد.

ما مقترحاتك لحل مشكلات التمويل العقاري في مصر؟

الحل يكمن في تدخل الدولة من خلال تعديل القانون أو تقديم دعم مباشر عبر خفض أسعار الفائدة. فعندما طرحت الدولة وحدات ضمن مشروعات الإسكان الاجتماعي بفائدة تبلغ 8%، لاحظنا إقبالًا كبيرًا من المواطنين.
ونتوقع نفس النتائج إذا خفضت البنوك أسعار الفائدة على التمويل العقاري لمشروعات القطاع الخاص. أما من حيث التشريعات، فيجب النظر في إمكانية إدراج الوحدات تحت الإنشاء ضمن منظومة التمويل، لأن المطور لا يستطيع انتظار الانتهاء الكامل من المشروع قبل البدء في البيع.

يرى البعض أن أسعار الوحدات في الساحل الشمالي مبالغ فيها مقارنة بالأسعار العالمية والمحلية.. ما تعليقك؟

علينا أولًا استثناء مجموعة مشروعات طلعت مصطفة، ورأس الحكمة من المقارنة. بعد ذلك، نجد أن نحو 30 إلى 35 مطورًا يتنافسون في الساحل الشمالي، وبعضهم يقدم أكثر من مشروع.
العميل المستهدف في هذه المنطقة هو فئة “A-Class”، الباحثة عن “البيت الثاني”، وهي فئة لديها قدرة شرائية مرتفعة، وتنظر إلى العقار كفرصة استثمارية رابحة وليس فقط كسكن.،والاستثمار العقاري في الساحل الشمالي يعتبر آمنًا وذا عائد متزايد.

ما النصائح التي توجهها للمواطنين المقبلين على شراء عقار سواء للسكن أو الاستثمار؟

شهد السوق العقاري في الآونة الأخيرة بعض الأزمات لدى عدد من شركات التطوير، وكان المتضرر الأول منها هو العميل. لذا أنصح بما يلي:

• التعاقد فقط مع مطور عقاري له سمعة طيبة في السوق.

• مراجعة تاريخ المطور ومشروعاته السابقة وقدرته على الالتزام بمواعيد التسليم.

• مقارنة عدد المشروعات المُعلنة بالمشروعات التي تم تسليمها فعليًا.

• مراجعة بنود العقد مع متخصص قانوني.

• دراسة السوق جيدًا قبل اتخاذ قرار الشراء، والمقارنة بين المطورين المتاحين.

هل تؤيد فترات السداد الطويلة التي تمتد حتى 12 عامًا؟ وهل هي في مصلحة العميل أم المطور؟

بالتأكيد أؤيد فترات السداد الطويلة، فهي تخدم العميل بالدرجة الأولى، لأنها تتيح له الحصول على وحدة بمقدم وفترة سداد مناسبة لإمكاناته المالية.
وفي المقابل، لا يتضرر المطور من هذه العروض، بل إنها أحيانًا تكون في صالحه، نظرًا للفوائد التي تتحقق مع طول فترة السداد. وهناك عروض خصم كبيرة تُمنح للعملاء في حالة السداد النقدي، ما يعكس جدوى تلك الفترات من الناحية التجارية.

مشروع “جريان” يواجه انتقادات منذ الإعلان عنه.. كيف ترى مستقبله؟ وما رأيك في الأسعار المتداولة؟

مشروع “جريان” يُعد أول مشروع سكني يتم الإعلان عنه على امتداد النهر الصناعي الجديد، ومن الطبيعي أن يُقابل ببعض الانتقادات، تمامًا كما حدث سابقًا مع مشروعات مطوري التجمع الخامس في بداياتها.
المنطقة التي يقع فيها المشروع واعدة جدًا، حتى دون وجود النهر كعنصر جذب إضافي. أما فيما يخص الأسعار، فهي تخضع لآلية العرض والطلب، وإذا رأى السوق أن الأسعار مرتفعة، ستضطر الشركات إلى مراجعة سياستها التسعيرية.
ورغم ذلك، أعتقد أن المنطقة لديها مستقبل واعد، خصوصًا في ظل النشاط المتزايد للسوق العقاري المصري، الذي استطاع جذب استثمارات خارجية متنامية خلال السنوات العشر الأخيرة.