«اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية..زيادة التضخم العالمي..ارتفاع قيمة الدولار أمام الجنيه المصري» عدة عوامل كان لها بالغ الأثر على السوق العقاري، وتنذر بحدوث تغيرات بسوق العقارات في مصر، وسط توقعات بزيادة الأسعار لنحو 30% الفترة القادمة خاصة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء خلال الفترة الماضية.
وفقًا لبيانات صادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، سجل سعر بيع حديد التسليح 19.1 ألف جنيه في شهر مارس 2022، مقابل 15.4 آلاف جنيه في شهر فبراير 2022، بنسبة زيادة قدرها 24.4%، بينما كان متوسط سعر البيع 13.4% في شهر مارس 2021 بنسبة زيادة قدرها %43.3
وبلغ متوسط سعر الأسمنت البورتلاند العادي المعبأ في شيكارة 50 كجم 75.6 جنيهات في شهر مارس 2022، مقابل 55.9 جنيهات في شهر فبراير 2022، بنسبة زيادة قدرها 35.3%، بينما كان متوسط سعر البيع 45.9 جنيهات في شهر مارس 2021 بنسبة زيادة قدرها %64.4
قال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري في اتحاد الصناعات، إن الحديد والأسمنت أهم مدخلَيْن في مكونات في إنشاء العقار، ولذك فإن الارتفاع الكبير في أسعارهما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المخرج النهائي وهو العقار، متوقعًا ارتفاع أسعار العقارات في مصر ارتفاعًا بنحو 25%.
وأشار المهندس بشير مصطفى، عضو لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، إلى إن تكلفة الإنشاءات في العقار تتراوح نسبتها ما بين 30 و 35 % من إجمالي السعر، بينما تصل تكلفة الأرض من التكلفة الإجمالية لـ 30 % والباقي عباره عن أعباء مالية ومصاريف.
وأضاف بشير مصطفى، أن حديد التسليح يمثل النسبة الأكبر من تكلفة الإنشاء يقارب الـ 60%، بجميع مشتقاته من اسلاك كهربائية ونحاس وصرف الصحي ومياه، والـ 40% الأخري تتمثل في الأسمنت، لافتا إلي أن الفترة الأخيرة شهدت ارتفاعا غير متوقع في أسعار مدخلات البناء، ليقفز سعر طن الحديد خلال الثلاثة أشهر الأخيرة من 12 إلي 16 ألف جنيه، ووصل سعره في الأسبوع الأخير لـ 20 ألف جنيها، والأسمنت لـ 1700 جنيه، بزيادة قدرها 70% عن السعر الأساسي
وأشار إلى أن نتيجة الزيادة التي طرأت على سوق مدخلات البناء فهناك توقعات بارتفاع الأسعار بنسبة تتراوح بين 14 و 15% خلال الفترة المقبلة، لافتا إلي أن المطورين العقاريين متضررين من هذه الارتفاعات لأن كلما انخفضت المادة الخام استطاع المطور تخفيض سعر التكلفة.
ارتفاع الدولار
كما سبب ارتفاع الدولار بعد خمسة أعوام من الثبات، صدمة كبيرة في سوق العقارات، وكان آخر أعلى سعر سجله الدولار في تعاملات السوق المصرية في يناير 2017، 18.53 جنيه، ثم واصل سلسلة هبوط بعدها أعقبها استقرار عند مستوى 15.70 جنيه.
يرى الدكتور أبو بكر الديب، الخبير الاقتصادي، إن ارتفاع سعر الدولار سيؤثر بشكل واضح على العقارات تحت الإنشاء، لافتا إلى أن مواد البناء سيرتفع سعرها خلال الفترة المقبلة، نظرًا لارتفاع أسعار الخامات مثل الحديد والاسمنت التي نستوردها من الخارج بالدولار.
خفض قيمة الجنيه
وفي هذا الصدد، أجمع خبراء الاستثمار العقارى والتنمية العمرانية والمطورين على وجود زيادة جديدة فى سعر العقار بنسبة لا تقل عن 10% نتيجة التداعيات والإجراءات الأخيرة للبنك المركزى من خفض قيمة الجنيه أمام الدولار ورفع سعر الفائدة بالبنوك لتتراوح الزيادة النهائية لسعرالعقار بين 25 إلى 30% بنهاية العام الجاري، متوقيعن أن الشركات والمطورين سيطبقون هذه الزيادات الجديدة خلال الأيام القليلة المقبلة.
مقابل ذلك، توقع الخبراء حدوث ركود فى عمليات البيع والشراء خلال الفترة المقبلة لحين استقرارالأسعار.
ارتفاع سعر العقارات
قال المهندس باسل شعيرة، رئيس شعبة التطوير الصناعي باتحاد الصناعات، إن أسعار العقارات تحركت بالفعل نتيجة ارتفاع سعر الفائدة بالبنوك، لافتًا إلى أنه منذ بداية العام الحالي حتى الآن حدثت زيادة بنحو من 15% إلى 20% في أسعار العقارات نتيجة زيادة سعر مواد البناء عقب الأزمة الروسية الأوكرانية وارتفاع سعر الدولار.
وأضاف أن العقارات ما زالت وعاء ادخاري بالنسبة للمواطن المصري، وقد يتأثر السوق الثانوي بشكل سلبي في ظل وجود شهادة الادخار ذات الفائدة المرتفعة لكن أسعار العقارات في مصر لم تنخفض منذ أعوام.
وتوقع رئيس شعبة التطوير الصناعي باتحاد الصناعات، استقرار أسعار مواد البناء خلال النصف الثاني من هذا العام، بالتزامن مع عملية تهدئة أوضاع الحرب الروسية الأوكرانية، مشيرا إلى أنه سبق وأن ارتفعت أسعار مواد البناء من قبل لكنها تنخفض مجددا.
الاستثمار العقاري
وعلى الرغم من تأثير موجات التضخم وزيادة سعر الدولار على أسعار العقارات في مصر والزيادة الملحوظة التي نلحظها في السوق العقاري المصري، إلا أنه يعد عبارة عن وعاء ادخاري واستثماري مثالي.
ويمثل الاستثمار العقاري الملجأ الآمن لأصحاب رؤوس الأموال وهذا ما شهده كافة المستثمرين خلال السنوات الماضية والتي واجه فيها الاقتصاد المصري تقلبات كبيرة أودت بكثير من أوعية الاستثمار المختلفة، في حين ظل المجال العقاري صامدًا بل ومحققًا لمكاسب كبيرة للمستثمرين في أوقات الأزمات.
